22 באוקטובר 2018

המלצות לבדיקות לפני ובהסכם שכירות, ובפרט לקשיש

המלצות לבדיקות לפני ובהסכם שכירות, ובפרט לקשיש
חוזה שכירות בין שוכר (שהוא הדייר) לבין בעל בית (שהוא המשכיר), נקבע על-פי הרצון החופשי של הצדדים, אך עדיין, ישנה חשיבות רבה במשא ומתן לידע עם המקובל והנהוג בשוק שכירות הדירות, ועוד יותר, להשלכות משפטיות של הסדרים וסעיפי ההסכם שכירות.
לרוב עולים נקודות מיוחדות המצריכות בדיקה וניסוח מתאים. לשם כך כדאי תחילה לחפש על כך מידע במרשתת, ולוודא עם עו”ד בתחום אם כדאי המשך ייעוץ וייצוג בעניין או אם ואיך אפשר להמשיך את ההתקשרות בנוגע לנקודות מיוחדות אלו. דרך זו פחות נגישה לקשיש שאינו שולט בחיפוש במרשתת ו/או שאינו נוהג להתייעץ עם עו”ד בעניינים כאלו. לשם כך אנו בעמותת יד ריבה מזמינים את הקשישים להגיע לקבלת ייעוץ משפטי בחינם, הכולל כמובן ייעוץ ועריכת הסכם שכירות וכן סעיפים מיוחדים שיותאמו לדירה ולצדדים (ובפרט כאמור לקשיש).
בכל אופן, להלן כמה הנחיות כלליות לבדיקות נלוות להסכם שכירות שרלוונטיות לקשיש:
• קשיש בעל דירה זכאי לפטור ממס מדמי שכירות, אם הוא עבר לגור בבית אבות (סעיף 9(25) לפקודת מס הכנסה) .
• כאשר קשיש מעונין לשכור דירה מגורם פרטי, ראוי לו לציין כי ככל שימושו של קשיש בדירה הוא עדין ופשוט מרוב שאר סוגי הדיירים – והיות ולדירה לא צפוי בלאי גבוה או אף ממוצע כתוצאה משימוש שכזה, ראוי לכמת יתרון זה למשכיר בהנחה לדמי שכירותו של הקשיש
• לקשיש מומלץ להיעזר במשפחה או אנשי מקצוע לבדיקת הדירה ובדיקת השוכרים. כמובן גם לקריאת ההסכם ועריכתו, אך זאת כאמור הקשיש מוזמן לקבל ייעוץ משפטי בחינם בעמותת יד ריבה

להלן דגשים לבדיקה ועריכה כללים בהסכמי שכירות:
• בדיקת זיהוי הנכס והמסמכים המשפטיים
• ביטוח הדירה, השוכרים וצד ג’ (אורחים ומבקרים)
• קביעת סעיפי יסוד, משמעותם והתראות לביצועם
• אפשרות פריצת הדירה במצב של הפרה יסודית של השוכר ואי פינוי המושכר
• ערבויות, נוסח שטר חוב, הפקדתם אצל המשכיר או נאמן
• חישוב גובה פיצויים, כגון בגין איחור במסירת המושכר ונזקים
• אחריות על תיקוני המקרקעין והצמוד אליה לפי שימוש סביר ובלאי טבעי, וכן אחריות על תיקוני מיטלטלין ומכשירי חשמל (כמזגן, מקרר, תנור) שהמשכיר משאיר בדירה לשימוש השוכר

להלן רשימת סעיפים שעל שוכרים לתת עליהן את הדעת, בטרם כניסה לעסקת שכירות:
• האם חוזה השכירות מגדיר בצורה מלאה את הנכס המוצע.
• בדיקת המצב הפיזי/תכנוני של הדירה, בעיקר מערכות אינסטלציה, חשמל, מים ונזילות. חשוב שתופיע הצהרה של בעל הנכס שאין בנכס פגמים כלשהם או מאלו המוצהרים. אם יש צורך בתיקונים – רישומם ומועד סיומם.
• כדאי לשוחח עם דיירים קודמים ושכנים. הכרת הנפשות הפועלות לעיתים חשובה מהנכס הבנוי וניסוחי סעיפים למיניהם.
• מומלץ לעשות ביטוח לתכולת הדירה וצד ג’ אם אלו לא באחריות בעל הדירה.
• האם המשכיר הינו הבעלים של הנכס או שהוא המורשה? אם הבעלים, עליו להציג את מסמך הזכות בנכס (על שמו). אם מורשה, עליו להציג בנוסף גם ייפוי כח מתאים.
• האם תקופת השכירות המוגדרת בהסכם מתאימה לכם, והאם יש תקופת אופציה באותם דמי השכירות?
• האם הדירה מרוהטת או לא? האם יש בכך התאמה לגובה השכירות?
• האם הביטחונות שנדרשים ממך משוכר סבירים? ישנה עדיפות לערבויות נמוכות וברישום שיופעלו רק בתנאים של הפרות יסודיות. עדיפות ערבות של צ’ק או שטר חוב מאשר ערבות בנקאית המחייבת כסף שכבר מופקד וכמוחזק בידי בעל הדירה.
• הוספת אפשרות לסיים את ההסכם קודם לתקופתו ע”י הבאת שוכר חלופי ללא תנאים מיוחדים.
• אם יש בהסכם תניות שלא מובנות לכם, יש לבררם (כאמור הקשיש מוזמן לקבל ייעוץ משפטי בחינם בעמותת יד ריבה)
• רצוי לברר מה גובה הארנונה המשולמת בגין השימוש בנכס, ואם יש וכמה ועד בית ומיסים והוצאות מיוחדות.

להלן רשימת סעיפים שעל משכירים לתת עליהן את הדעת, בטרם כניסה לעסקת שכירות:
• בדיקה משפטית וכלכלית של השוכרים הפוטנציאלים, וכן של הערבים שלהם
• הגדרת השכירות כשכירות בלתי מוגנת
• אופן התשלומים של דמי השכירות
• אופציה לבקר בנכס על מנת לבדוק את מצבו (ראוי בתיאום מראש או לפחות הודעה מוקדמת בזמן סביר)
• נספחים לחוזה, כגון רשימת ריהוט אם יש, מונים, בטחונות
• הגדרת סעיפים יסודיים בחוזה שהָפָרתם תאפשר לכם לפנות את השוכרים מהנכס ולהפעיל את הביטחונות
• האם תקופת השכירות מתאימה לכם? האם אתם מוכנים לתת לשוכרים תקופת אופציה נוספת ובאיזה מחיר (אותו מחיר או כמה העלאה)?
• כדאי לקבוע שהשוכרים יבטחו את הנכס ואת תכולתו בפוליסת ביטוח בה אתם תהיו מוטבים נוספים, וראוי להתחלק בעלות הביטוח לפי מרכיביו.
• בהתאם לשווי הנכס, תכולתו והביטחון בשוכרים, בקשו בטחונות מתאימים כדוגמת ערבים, שטר חוב, שיקים לביטחון, ערבות בנקאית ועוד.
• דאגו להגדיר מה חובות השוכרים ביחס לתיקונים שונים ולגורם הנזק (בלאי טבעי ושימוש סביר או אחריות השוכרים או כח על-טבעי).
• לעמוד על כך שחשבונות הארנונה, החשמל, הטלפון והגז יועברו על שמם של השוכרים, כדי למנוע מצב שאם לא ישולמו החשבונות יפנו אותם גופים לשוכרים ולא לבעלי הדירות. לבקש לקבל שיקים לפקודת חברת החשמל, הגז והעירייה כדי שתוכלו לשלם את הדברים אם השוכר לא ישלם.
• לקבוע נקודת זמן שבה תוכלו לפנות לשוכרים בבקשה לפנות את הנכס במקרה של מכירה או מסיבה אחרת, או שניתן למכור את הדירה בלי לפגוע בזכויות השוכר להישאר בדירה.

ניהול שכירות דירה חשוב בשני זמנים: לקראת ובעת חתימה על הסכם שכירות, וחלילה אם יש בעיות בין הצדדים. לשם כך אנו בעמותת יד ריבה מזמינים את הקשישים להגיע לקבלת ייעוץ משפטי בחינם, הכולל כמובן ייעוץ ועריכת הסכם שכירות וכן סעיפים מיוחדים שיותאמו לדירה ולצדדים (ובפרט כאמור לקשיש).